京津冀一体化的推进,以及恒大等大型企业对廊坊土地的觊觎,让廊坊楼市成为行业的聚焦点。

  根据中指百城价格指数系统显示,截至2016年7月,廊坊全市新建商品住宅价格环比出现连续11个月上涨,同比连续上涨10个月,环比涨幅高达30.31%。

  据当地知情人士向中国房地产报记者介绍,近期廊坊市大学城内推出的某项目第一天价格为16000元/平方米,第二天就涨到了17000元/平方米。“一天一平方米就涨1000元,而且还在两天内售罄,这种情况还是有点不可思议。”该知情人士说。

  与全国大部分城市需求来自当地情况不同,廊坊的需求主要在于北京的挤出效应。过去由于市区区位距离北京市区比较远,廊坊市区楼市还不如更靠近北京市区的燕郊、香河和大厂这些河北下辖县市。但近一年来这一情况正在逐渐改变,通州城市副中心的辐射以及京津冀一体化的推进,对廊坊市区楼市的刺激也在渐渐加大。

  “从价格方面看,燕郊等区域因为位置比较近,所以房价上涨是非常符合逻辑的,下跌空间不大,但此类区域的特点在于本身非京津冀走廊上的核心城市,所以优势不如廊坊市区。而廊坊市区后续和北京南部区域的交通便捷程度会提高,所以价格方面看,有后发优势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  环京新战场
  以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿的上涨,加之推出的新盘不多,投资客的目光从“京东”转向概念性热点极高的廊坊市区,直接把廊坊楼市推上跑道。

  数据显示,廊坊市区今年上半年成交量高达146万平方米,相当于2012年全年成交量总和,2015年成交量的70%。

  “这其中投资客比例达到60%~70%;大部分购房者来自北京外溢的投资需求。”黄瑜表示。事实上,廊坊作为距离北京最近的城市之一,一直占据北京、天津、河北三地的核心区位。早在2010年,北京市规划委已将廊坊作为北京的第三交通圈层,与怀柔、平谷、密云、延庆等区域放在同等地位予以考虑。

  通州城市副中心及京津翼协同发展加速了廊坊的楼市发展。据了解,京津冀协同发展空间布局提出了“一核、双城、三轴、四区”的概念,其中廊坊被划入“四区”中引领京津冀协同发展的核心区域——中部核心功能区,定位为京津冀地区高新技术产业基地、环京津区域中心城市和生态宜居城市。这个概念的提出和定位,最大的利好是交通层面带来的推动。

  北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志介绍说, 北京市未来在交通层面上的规划,第一步就是强化高速铁路、干线铁路的建设,落实京津冀城市铁路网的规划,并充分利用现有的铁路资源,开通城际、城郊列车,实现城镇间的轨道交通,形成区域高效密集的轨道交通网络。

  “这是北京市层面正在研究并逐渐要落实的内容,这些因素就会给廊坊地区带来本质性的改变,带来非常大的价值提升。”陈志表示,伴随着一系列一体化城市建设政策落地,2017年、2018年,交通一体化即将进入大面积落成期,届时廊坊的区域价值将迎来提升。

  受上述规划影响,廊坊市区北部的开发区板块、西北的广阳区板块以及安次区板块成为廊坊楼市的领跑区域,其中又以开发区和广阳区为首,目前广阳区已经聚集了荣盛、华夏、新世界、新奥等多家知名开发商,廊坊市区主要项目也都聚集在此,该区域商品房均价为13000元/平方米~15000元/平方米。

  “这些项目相比去年几乎翻倍,主要还是在通州建设北京市副中心概念出来后的影响。廊坊俨然正逐渐成为环北京房地产行业‘新’的战场。”上述知情人士评价道。

  各区域上涨态势各不同
  “除了位于京津冀走廊上的中心城市,资源导入的便捷程度更大,区位优势明显外,廊坊房价相比北京,属于相对低的,这个时候也容易吸引各类资源导入。”严跃进认为,廊坊承担了北京市场和天津市场各类产业的导入,后续在人口密集型产业的发展方面有积极的作用。

  产业外迁,会使得后续城市之间的定位更为清晰。尤其对于廊坊来说,后续也会形成两个板块,一类是高端聚集区域,以北京市场限购的群体为主,一类是刚需等需求的聚集区域,相对来说是难以承受房价同时在京津冀一带就业的群体。

  “大趋势看,后续廊坊发展空间比较大,后续可以快速承接北京南部区域的发展,相对来说炒作要少。而燕郊和固安等区域,相对来说炒作成分更大,或者说房价背后的泡沫更大。”严跃进进一步表示。

  值得一提的是,在此次走访的广阳区、安次区、开发区三大涨幅明显的区域中,涨幅态势各有不同。以交通通达性最好的广阳板块为领跑者。

  “广阳板块为城市核心区,属于配套成熟的高价值板块,地价涨的最快无可厚非。”房天下副总裁司智分析表示。但在司智看来,尽管交通便捷是廊坊楼市上涨最强有力的刺激因素,不过京津冀一体化推进这种优势会慢慢回收。“长远来看,城市的发展还是要靠产业的支撑。”而承载廊坊产业升级的开发区却不及广阳热度。安次工业区,由于距离北京较远,且配套相对较弱,北京购房者更少。

  “廊坊产业外迁的优势远还没有发挥出来,产业程度不够。”司智指出,产业迁移是个缓慢的过程,确实不会有特别明显的快速提升。但最大的问题在于,占据廊坊城市发展很大比例的外迁产业只是有规划,远还没有真正落实。

  “未来发展空间多大,取决于后期规划逻辑、产业承接及人口流入情况。真正发展落地尚需时日。”司智说。

  对于下半年房价预测,司智认为下半年,概念炒作热度将递减。此外经过此轮的快速上涨,廊坊房价已达到一定高度,一定程度上透支了后期上涨空间,下半年上涨速度将明显放缓。