2017年下半年,楼市风向标再度转向,“房贷收紧”取代”高房价”成为购房者入市的最大障碍。据新浪乐居调查统计,银行贷款利率普遍上浮5-10%,扬州的浦发银行和江苏银行已经停贷。常州虽然停贷风声还未肆虐,但从调查的9家主流银行来看,放贷时间最少2个月起,大多数银行不确定放贷时间。购房者已经陷入房贷的担忧,相比房源货源抢不到房,买了房却又贷不了款的的恐惧更胜一筹。

(8月8日银行房贷信息反馈 具体以各银行实际要求为准)

  虽然信贷收紧,但房价的上涨速度似乎并没有因此停滞。看着越来越高的房价,非刚需的购房者似乎可以调整自己的计划,但市场上有一种房源却永远在交易中,这就是学区房。但如今常州的学区房不是你想买就能买,因为有些学区房买了可能贷不了款,望子成 龙的家长们,你做好全款的准备了吗?

 二手房首付比例高,高房龄、小面积或遭银行拒贷

  如果说新房贷款的尬点在于首付和利率,那么二手房贷款却被评估价、房龄、面积等多方便因素影响。

  由于这一年常州房价飙升,市中心的学区房最贵已经上了3万一平,虽然孩子还未上幼儿园,但陈小姐跟家里商量决定快速入手一套学区房。由于房源少房价高,陈小姐看房时只关注了价格及付款问题,压根都没有想到问下房龄。“房子总价90万,面积不到70平米,虽然老小区但装修较新,之前也从未买过二手房,对各种政策都不是太了解。想着首付30万,贷款60万。”陈小姐郁闷地表示,虽然自己和中介说过要按揭贷款,但是中介也没有提醒她房龄的问题。

  就这样,一直走到了贷款的流程,陈小姐才意识到二手房贷款不止那么简单。“农行说房龄超过20年,建行说面积要求在70平米以上,江南银行直接回绝,兴业银行说只能贷款评估价的50%。”在连问了几家银行之后,陈小姐开始担忧如果贷不了款,将面临一大笔违约金。

  的确,常州名校资源大多集中在市中心,而市中心许多学区房源都是老房子,都是2000年左右的房子。二手房交易过程中,涉及到两个价格,一个是成交价,一个是评估价。评估价是指专业机构结合房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。首付款以及银行贷款都是依据评估价,二手房评估价大多为市场价值的80%,部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的比例计算,购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的56%,因此二手房买主的首付款比例将大增。

信息为二手房网站信息 具体以实际为准信息为二手房网站参考信息 具体以实际为准

  买这些老房或要凑足全款 房龄+贷款年限不超40年

  据统计,常州市中心名校双学区房总数超55个,刨去10年内新房以及大户型面积为主的小区还剩下31个。这些小区大多在2000年前后,而一些在网站挂牌建筑年限为2000年的房子可能真实房龄更长,一般市中心不带电梯的老小区多为90年代房龄的老建筑。此类小区超20年房龄,将被农行等拒贷。即便南大街云庭、莱蒙名骏、东方国际等相对较新的电梯房源,但此类面积大多在60平米以下,还是不满足建行、农行等有面积要求的银行贷款要求。

  从统计表上看出,市中心还有一些房龄超30年的老小区。比较热门的为二十四中的学区房,桃园新村,目前小区二手房均价在23574元/平米,小面积段房源单价曾一度刷上27000元/平米,面积再小总价基本也超过80万。但从二手房网站信息显示,该小区建筑年代为1984年左右,已经有33年的房龄。且不论银行贷款考虑房龄,而且有些银行要求房龄+贷款年限不能超过限定。以中国银行为例,虽然房龄贷款年限在25年以内,但同时要求房龄+贷款年限不能超过40年。因此,此类小区即便在没有房龄约束的银行贷款,但附加约束也能将贷款扼杀。若想要入手此类房源,购房者或需要备足全款才行。

  房价还在涨,房贷还在收紧。小编提醒准备入手二手学区房的购房者,一定要弄清楚相关的政策条件,考虑自身的承受能力。此外,不能听信口头之言具体二手房龄以房产证为准。一些产权证是在2000以后新换的,具体要以产权证上到期时间推算为准。最好,在入手前先咨询银行确保能贷款并且确定放贷时间,以免影响后续户口迁入和孩子报名上学等问题。